Ипотека

Закон Украины «Об ипотеке» от 5 июня 2003 года N 898-IV
 
Вопросы
1. В каком порядке происходит взыскание предмета ипотеки (куда обращается банк, какой срок предоставляется заемщику для погашения задолженности по кредиту, по освобождению жилья и пр.).
Стороны могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.
Если этого не произошло, то обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании:

1. Решения суда;
2. Исполнительной надписи нотариуса;
3. Или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Предмет ипотеки после принятия решения об обращении на него взыскания может быть передан ипотекодержателю или другому лицу в управление на период его реализации. При этом доходы, полученные в результате управления предметом ипотеки, направляются на удовлетворение обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя. В случае перехода к ипотекодержателю права собственности на переданное в ипотеку недвижимое имущество, права и требования на него других лиц, зарегистрированные в установленном порядке, остаются в силе. При превышении стоимости указанного недвижимого имущества над размером обеспеченного ипотекой требования ипотекодержателя последний должен удовлетворить права (требования) других лиц на предмет ипотеки в зависимости от их приоритета. Остальная выручка возвращается ипотекодателю.

Реализация предмета ипотеки, на который обращается взыскание по решению суда или по исполнительной надписи нотариуса, производится специализированными организациями путем продажи его на публичных торгах. Если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покрывает требования ипотекодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из другого имущества должника.

Статья 35. Сообщение о нарушении основного обязательства и/или ипотечного договора
В случае нарушения основного обязательства и/или условий ипотечного договора ипотекодержатель посылает ипотекодателю и должнику, если он является отличным от ипотекодателя, письменное требование об устранении нарушения. В этом документе отмечается сжатое содержание нарушенных обязательств, требование о выполнении нарушенного обязательства в не менее чем тридцатидневный срок и предупреждение об обращении взыскания на предмет ипотеки в случае невыполнения этого требования. Если на протяжении установленного срока требование ипотекодержателя остается без удовлетворения, ипотекодержатель вправе начать обращение взыскания на предмет ипотеки в соответствии с этим Законом.

Положение части первой этой статьи не является препятствием для реализации права ипотекодержателя обратиться в любое время за защитой своих нарушенных прав в суд в установленном законом порядке.
Требование, установленное частью первой этой статьи, не препятствует ипотекодержателю осуществлять свои права, определенные статьей 12 этого Закона, без предыдущего сообщения ипотекодателю, если вызванная таким сообщением задержка может повлечь уничтожение, повреждение или потерю предмета ипотеки. (То есть ипотекодержатель имеет право в случае нарушения сроков оплаты ипотекодателем сразу потребовать возмещение последним всей суммы долга, правда если докажет что его бездействие в этом случае может повлечь за собой уничтожение, повреждение или потерю предмета ипотеки) 
 
Статья 36. Внесудебное урегулирование
Стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора. Внесудебное урегулирование осуществляется согласно с предостережением об удовлетворении требований ипотекодержателя, которое содержится в ипотечном договоре, или в соответствии с отдельным договором между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до принятия законной силы решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым также считается соответствующее предостережение в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с этим Законом. Определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ипотекодержателю применить другие установленные этим Законом способы обращения взыскания на предмет ипотеки.
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать:

• передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства в порядке, установленном статьей 37 этого Закона;
• право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки какому-нибудь лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном статьей 38 этого Закона.

После завершения внесудебного урегулирования какие-нибудь следующие требования ипотекодержателя относительно выполнения должником основного обязательства являются недействительными.
 

Статья 38. Право іпотекодержателя на продажу предмета ипотеки
Если решение суда или договор об удовлетворении требований іпотекодержателя предусматривает право іпотекодержателя на продажу предмета ипотеки какому-нибудь лицу-покупателю, іпотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи в письменном виде сообщить іпотекодавця и всех лиц, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить этот договор. В случае невыполнения этого условия іпотекодержатель несет ответственность перед такими лицами за возмещение нанесенных убытков.

На протяжении тридцатидневного срока со дня получения такого сообщения лицо, которое имеет зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, вправе в письменном виде сообщить іпотекодержателя о своем намерении купить предмет ипотеки. Со дня получения іпотекодержателем этого сообщения указанное лицо приобретает подавляющее право на приобретение предмета ипотеки в іпотекодержателя. Если таких сообщений поступило несколько, право на приобретение предмета ипотеки в іпотекодержателя принадлежит лицу, которое имеет более высший приоритет своих зарегистрированных прав или требований.

Если лицо, которое выразило намерение приобрести предмет ипотеки, уклоняется или по другим причинам не совершает действий к заключению договора купли-продажи предмета ипотеки с іпотекодержателем на протяжении 5 дней по окончании указанного выше тридцатидневного срока, она теряет право на приобретение предмета ипотеки. Это право переходит к другим лицам, которые выразили намерение приобрести предмет ипотеки, в соответствии с приоритетом их прав и требований.

Если лица, которые имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, не выразили намерения его приобрести, іпотекодержатель вправе продать предмет ипотеки какому-нибудь другому лицу на собственное усмотрение.
Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между іпотекодавцем и іпотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности, на уровне, не ниже обычных цен на этот вид имущества. В случае невыполнения этого условия іпотекодержатель несет ответственность перед другими лицами согласно с приоритетом и размером их зарегистрированных прав или требований и перед іпотекодавцем в последнюю очередь за возмещение разницы между ценой продажи предмета ипотеки и обычной ценой на него.

Распределение средств от продажи предмета ипотеки между іпотекодержателем и другими лицами, что имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, осуществляется в соответствии с установленным приоритетом и размером этих прав или требований. Остальные средства возвращаются іпотекодавцю.

Ипотекодержатель, который реализовал предмет ипотеки, посылает іпотекодавцю, должнику, если он является отличным от іпотекодавця, и другим іпотекодержателям отчет о распределении средств от продажи предмета ипотеки.
Ипотекодавець и должник, если он является отличным от іпотекодавця, имеют право выполнить основное обязательство на протяжении тридцатидневного срока, указанного в части первой этой статьи, согласно с условиями и с последствиями, установленными статьей 42 этого Закона.

Договор купли-продажи предмета ипотеки, заключенный в соответствии с этой статьей, является правовым основанием для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, что было предметом ипотеки.
 

Статья 43. Подготовка к проведению публичных торгов 
Публичные торги проводятся в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией заявки государственного исполнителя на их проведение. 
 
Статья 40. Выселение жителей
Обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилищное помещение является основанием для выселения всех жителей... Выселение проводится в порядке, установленном законом.
После принятия решения об обращении взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилищное помещение все жители обязаны на письменное требование іпотекодержателя или нового владельца добровольно освободить жилой дом или жилищное помещение на протяжении одного месяца со дня получения этого требования. Если жители не освобождают жилой дом или жилищное помещение в установленный или другой согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.
…
Закон Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»
м. Київ, 2 червня 2005 року N 2623-IV
 
2. Может ли банк забрать жилье, если там прописаны либо имеют долю несовершеннолетние и/или малолетние дети:

• о которых банк знал на момент заключения кредита (возможен ли вообще такой кредит?!);
• либо ребенок родился в течение тех лет, что заемщик пользуется кредитом.

Согласно статьи 12 закона, для произведения любых правовых действий относительно недвижимого имущества, право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Исходя из этого закона, семья, в которой есть несовершеннолетний ребенок, не может ни продать, ни сдать в аренду, ни подарить свое жилое недвижимое имущество. Во всяком случае, без разрешения на то органа опеки и попечительства. Так, любой человек, взявший ипотечный кредит в банке, может его оспорить на том лишь основании, что на право пользования залоговым имуществом претендует ребенок. В Украине уже существует прецедент, когда заемщик оспорил в судебном порядке ипотечный договор и выиграл процесс.

Поскольку в Украине нет единого реестра граждан, узнать у потенциального заемщика есть ли в его семье несовершеннолетние дети практически невозможно. У многих семей отсутствует в паспорте отметка о детях и украинское законодательство не обязывает граждан делать такую отметку. На мой взгляд, самой большой проблемой для банков является то, что значительное число действующих ипотечных кредитов может быть оспорено в судебном порядке. Иными словами, с одной стороны, заемщики, которые уже имеют ипотечный кредит, спокойно могут отсудить квартиру у банка. С другой стороны, взять квартиру в кредит потенциальным заемщикам, становится практически невозможно. То есть правительство, которое в первую очередь заинтересовано в развитии банковской системы, само же помогает ее крушению.

По информации сайта Час.ua, статья 401 Гражданского кодекса говорит о том, что право пользования может быть установлено относительно недвижимого имущества для удовлетворения потребностей тех лиц, которые не могут быть удовлетворены другим способом. Статья 404 Гражданского кодекса устанавливает неисчерпаемый перечень видов (возможностей) права пользования чужим недвижимым имуществом, что подразумевает и право проживания. Так, при разводе супругов, у которых есть общий несовершеннолетний ребенок, при условии приобретения квартиры одним из супругов после развода, ребенок может вселиться в эту квартиру, даже без согласия родителя.

Еще один существенный нюанс: проблема предварительного согласия органов опеки и попечительства. Деятельность этих органов регулируется Правилами опеки и попечительства. Согласно пунктам 1.3 и1.4, ведением дел опеки и попечительства занимаются соответствующие отделы районных, районных в городах Киев и Севастополь государственных администраций, исполнительные комитеты городских и районных советов. В сельской местности и поселках дела опеки и попечительства ведут исполнительные комитеты поселковых и сельских советов. Все действия, по этим правилам, производятся согласно компетенции. Однако в соответствии с пунктом 1.4 Правил, ни один из названных органов опеки и попечительства не уполномочен отстаивать право пользования ребенком на недвижимость. Тем более не предусмотрена выдача каких-либо документов на правовые действия с ней. Далее, по документу, возможность защиты имущественных прав вроде бы предусматривается, но на самом деле пункт 1.7 Правил предусматривает применение мер вышеперечисленными органами относительно защиты личных и имущественных прав несовершеннолетних детей и лиц, которые находятся под опекой (попечительством). Однако, согласно Семейному кодексу (ст. 6), несовершеннолетними считаются дети в возрасте от 14 до 18 лет, а согласно пункту 1.1. Правил, опека (попечительство) – это особая форма государственной заботы о несовершеннолетних детях, которые остались без заботы родителей. Соответственно, даже если орган опеки и попечительства выдаст согласие на операции с недвижимостью, право на пользование которой обладает ребенок в возрасте до 14 лет, оно будет недействительным. Другими словами, органа, который мог бы обеспечить соответствующим разрешением, пока что нет. 
 

3. В каких случаях взыскание предмета ипотеки может решаться в судебном порядке. Кто может представлять интересы заемщика.
Во всех случаях, в которых банк (ипотекодержатель) посчитал свои права нарушенными, и обратился в суд с исковыми требованиями к ипотекодателю. На практике это происходит тогда, когда ипотекодатель не выражает готовности урегулировать возникший вопрос с помощью процедуры, описанной в ипотечном договоре. 

Статья 39. Реализация предмета ипотеки по решению суда
 
В случае удовлетворения требования иска об обращении взыскания на предмет ипотеки в решении суда отмечаются:
общий размер требований и все его составляющие, которые подлежат уплате іпотекодержателю из стоимости предмета ипотеки;
описание недвижимого имущества, за счет которого подлежат удовлетворению требования іпотекодержателя;
мероприятия по обеспечению сохранения предмета ипотеки или передачи его в управление на период к его реализации, если такие необходимы;
способ реализации предмета ипотеки путем проведения публичных торгов или применения процедуры продажи, установленной статьей 38 этого Закона;
приоритет и размер требований других кредиторов, которые подлежат удовольствию из стоимости предмета ипотеки;
начальная цена предмета ипотеки для его последующей реализации.
Одновременно с решением об обращении взыскания на предмет ипотеки суд по заявлению іпотекодержателя вправе вынести решение о выселении жителей, если предметом ипотеки является жилой дом или жилищное помещение.
…
Отсрочка выполнения решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки не допускается в случае, если:
ипотека включена в ипотечный пул;
отсрочка может привести к существенному ухудшению финансового состояния іпотекодержателя;
против іпотекодавця или іпотекодержателя возбуждено дело о банкротстве.
 
(Интересы заемщика может представлять сам заемщик, либо представитель, которому заемщик выдал соответствующую доверенность. Никаких требований к представителю относительно его образования и статуса действующее законодательство не предъявляет, поэтому заемщик сам вправе выбрать себе защитника. Защиту прав гражданина в соответствии с Конституцией Украины осуществляет адвокатура).
 

4. Может ли суд принять решение не в пользу банка и не лишить заемщика жилья, что может послужить поводом к принятию такого решения. Есть ли подобная практика в Украине (статистика, примеры).
 

Суд вправе отказать в удовлетворении иска ипотекодержателя о досрочном обращении взыскания на предмет ипотеки, если допущенное должником или ипотекодателем (если он является отличным от должника), нарушение основного обязательства или ипотечного договора не наносит убытков ипотекодержателю и не изменяет объем его прав.
 

 
4. Есть ли какие-то правила (способы, схемы) как избежать потери жилья, купленного в кредит. Возможно ли застраховать себя от временной потери работы либо неплатежеспособности. Может быть, необходимо на этапе выбора банка или уже оформления кредита обговорить предоставляемые отсрочки по платежам.
Приобретая квартиру в кредит, следует помнить, что столь быстро развивающийся рынок не мог быть обойден вниманием мошенников. Поэтому необходимо предпринять меры предосторожности, чтобы квартира, приобретаемая в кредит, действительно стала собственностью покупателя и радость от получения кредита на жилье не обернулась трагедией потери.
 
Получение кредита на жилье - одно из значительнейших событий в жизни семьи, но спешить не следует. Лучше решать все вопросы спокойно и планомерно, чтобы долгожданное жилье стала действительно вашим. Для того чтобы покупателю в значительной степени обезопасить себя, ему необходимо ознакомиться с основными видами мошенничества в ипотеке.
Признание сделки купли-продажи недействительной
 
Приобретая жилье в кредит на вторичном рынке нельзя забывать о том, что сделка может быть признана недействительной по тем или иным причинам.
 
Это может произойти, если не соблюдены права несовершеннолетних детей и других категорий недееспособных и неправоспособных лиц, имеющих права на квартиру, приобретаемую в кредит. Возможна ситуация, при которой дееспособный собственник жилья, покупаемого в кредит, надеется продать ее до достижения детьми совершеннолетия. Такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.
 
Для того чтобы избежать подвоха, необходимо выяснить, зарегистрированы ли по данному адресу несовершеннолетние дети, недееспособные и неправоспособные лица. Если да, то необходимо получить обстоятельную консультацию в органах опеки и попечительства.
Продажа арендованной квартиры
 
Возможна попытка продать арендованную квартиру, приватизированную по поддельным документам. За владельцами остается неоспоримое право претендовать на свое жилье, несмотря на то, что оно было куплено в кредит у мошенников.
 
Схема подобного мошенничества достаточно проста. Сделка по приобретению квартиры в кредит оформляется у нотариуса по поддельным документам. Когда дело доходит до оформления в БТИ, выясняется, что жилье имеет настоящего собственника.
 
Чтобы избежать подобной ситуации необходимо удостовериться, что квартира, покупаемая в кредит, действительно принадлежит продавцу. Для этого следует проверить паспорта продавцов, сверив их с данными правоустанавливающих документов на жилье. Далее нужно самостоятельно пойти в паспортный стол и получить выписку из домовой книги, выяснив, кто зарегистрирован по данному адресу, и кто на самом деле является владельцем жилья. При возникновении любого рода сомнений следует либо отказаться от сделки, либо обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Если кредит взят под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, есть риск потерять ее.
Право на жилплощадь временно выбывших или безвестно отсутствующих лиц, имеющих права на жилплощадь или продажа квартиры без согласия зарегистрированных по данному адресу жильцов
 
Не исключено, что на квартиру, которую Вы планируете купить в кредит, сохраняются права временно выбывших из нее лиц или согласие жильцов на продажу жилья не получено. Владелец, продавая квартиру, под покупку которой Вы берете кредит, не располагает достаточными полномочиями для ее отчуждения. Спустя время, возможно даже значительное, Вы можете столкнуться с претендентами на жилье, купленное Вами в кредит и имеющими достаточные права на него.
 
Для того чтобы не стать жертвой подобного обмана, следует запросить в паспортном столе выписку из домовой книги, в том числе и за предыдущий период, выяснив, не числились ли по этому адресу временно выбывшие или безвестно отсутствующие лица. При возвращении они имеют полное право претендовать на жилье, которое Вы купили в кредит.
 
Оформляя сделку, необходимо заручиться письменным согласием всех жильцов, зарегистрированных по данному адресу. Если жилье продавалось несколько раз нужно постараться восстановить всю \"цепочку\", связавшись с людьми, ранее зарегистрированными в квартире. Возможно, в ней проживали люди, выбывшие в другие города. Необходимо проверить, зарегистрированы ли они по новому адресу и быть готовым выехать в другой город для выяснения обстоятельств.
 
Соседи, если с ними будет установлено общение, могут стать источником информации об особых обстоятельствах, касающихся квартиры, которую планируется приобрести в кредит. В любом случае, если квартира имеет \"запутанную историю\" лучше не рисковать кредитом на покупку жилья и поискать его в другом месте.
Продажа жилья, площадь и иные параметры которого не соответствуют заявленным
 
Возможен вариант, когда реальная площадь будет отличаться от заявленной в поддельных документах.
 
Покупатель в любом случае должен самостоятельно промерить квартиру, проверив ее параметры на предмет соответствия данным, указанным в справке БТИ и правоустанавливающих документах. Если обнаружено несоответствие, следует обратиться в БТИ.
Продажа жилья, отягощенного обязательствами
 
Владелец может попытаться продать жилье, на которое наложен арест. Возможен также вариант, когда владельцем получен кредит под залог данной недвижимости. Не исключено также, что за квартирой числится большой долг за коммунальные услуги, а также междугородную и международную связь.
 
Чтобы избежать приобретения жилья, отягощенного обязательствами необходимо обратиться в органы Госрегистрации за справкой, не получен ли кредит под залог недвижимости, объектом которого является данная квартира, а также не находится ли квартира, покупаемая в кредит, под арестом. Необходимо также проверить оплату коммунальных платежей, междугородных переговоров и закрепление телефонного номера за данной квартирой, обратившись в районный телефонный узел.
 
Общение с соседями и в этом случае поможет выявить \"странные обстоятельства\", связанные с данным жильем.
Дешевая квартира в качестве \"мышеловки\"
 
На первичном рынке необходимо присмотреться к компании предлагающей жилье в кредит. Важно выяснить ее права собственности на строящийся объект и оформить передачу прав собственности квартиры, приобретаемой в кредит. Покупатель может подвергаться риску, приобретая квартиру на ранней стадии строительства.
 
Схема обмана построена следующим образом: фирма, якобы имеющая полномочия на продажу жилья в новом доме, предлагает квартиры по предельно низким ценам. Потенциальные покупатели, получающие кредит на покупку жилья, несомненно \"клюют\" на привлекательное предложение и… сами оказываются в роли \"рыбки\". В этой ситуации возможна \"двойная продажа\", когда одна и та же квартира продается и компанией-застройщиком и мошенниками. Более того, на одной продаже мошенники могут не остановиться, перепродавая одну и ту же квартиру многократно. \"Лазейка\" в данном случае состоит в том, что с момента платежа до оформления квартиры в собственность проходит некоторое время.
 
Избегнуть подобной ситуации поможет четкое понимание того, что все основные игроки рынка недвижимости известны и колебание цен возможно лишь в разумных пределах. Чтобы кредит на покупку жилья не попал в руки мошенников необходимо обратиться к застройщику с запросом на письменное подтверждение полномочий фирмы-продавца на продажу жилья по указанному адресу. Однако наилучший вариант - сотрудничать непосредственно с хорошо зарекомендовавшим себя застройщиком.
 
Квартира - приобретение долговременное и должна принести владельцу радость, а не проблемы. Получая кредит на жилье, необходимо рассматривать только те варианты, при которых оформление документов происходит одновременно с платежом. При малейших сомнениях предложение следует отвергать.
Застройка-обманка
 
Застройщик, после получения денег, может прекратить строительство в том случае, если он и не собирался обеспечить покупателя жильем и на суммы, полученные с продажи жилья у него свои планы.
 
Для покупателя, попавшего в подобную ситуацию, остается единственное решение - подавать в суд на недобросовестную компанию. Впрочем, этот риск можно существенно минимизировать, приобретая квартиру в кредит только у хорошо зарекомендовавших себя в течение нескольких лет застройщиков, уже не раз сдававших в эксплуатацию реальные жилые объекты.