|
Які гарантії створила держава для реалізації мого права на житло, зокрема, як я можу захистити себе, орендуючи квартиру, від незаконного виселення?
Дійсно, сьогодні не кожен громадянин може дозволити собі придбати житло у власність, і не лише у Києві.
Дієвим та з кожним денм все більше розповсюдженим способом отримання помешкання стає оренда житла.
Стаття 47 Конституції України гарантує кожному право на житло, а держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
Виконуючи взяті на себе гарантії, держава, очевидно, обмежилася лише прийняттям відповідних законодавчих актів.
Інститут оренди житла в Украні сьогодні перебуває лише на стадії розвитку, хоча й законодавча база дозволяє йому існувати «на повну силу».
Орендуючи житло, сторони заключають договір оренди.
Згідно ст. 810 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.
Договір найму житла обов’язково укладається у письмовій формі і не потребує обов’язкового нотаріального посвідчення.
Зачасту сьогодні договори найму житла укладаються за участі посередників – брокерів – які також ставлять свої підписи та печатки на договорі. Підпис брокера, по формі, немає ніякого значення, важливими лише є підписи сторін. Але у тому випадку, коли ваші з наймодавцем відносини дійдуть до суду, брокер зможе стати свідком, який засвідчить правильність підписів сторін та факт укладення договору.
Звичайно, можна було б нотаріально посвідчити договір житла, але на це вряд чи піде наймодавець, який сьогодні намагається будь-що уникнути сплати податків.
Тому і ті договори найму, за умови відсутності спору між сторонами, як правило, залишаються лише документами «для підстраховки». Але пам’ятайте, що укладений вами договір абсолютно законний та дійсний, а той факт, що ваш наймодавець не сплачує належні за цим договором податки, не накладає на вас жодних зобов’язань, а швидше говорить про те, що наймодавець в першу чергу не зацікавлений створювати конфліктні ситуації. Бо коли наявність договору з’ясується в суді, наймодавець може не уникнути кримінальної відповідальності (не забувайте нагадати про це наймодавцеві у випадку порушення ним ваших прав).
Договори найму житла розрізняють довгострокові (більше, ніж на рік) та короткострокові (до одного року).
Маючи укладений договір оренди більше ніж на рік, наймач, згідно ст. 822 Цивільного кодексу України, має право на переважне укладення договору у разі спливу строку його дії, а також на переважне право придбання житла у разі його продажу. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.
Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.
Коли ж ви укладете договір терміном дії до одного року, ви втрачаєте вказане переважні права.
Тому, при укладенні договорів найму житла, якщо ви маєте намір жити в помешканні довший час, намагайтеся укласти договір більше, ніж на рік. Ніякої державної реєстрації чи нотаріального посвідчення він при цьому не потребує.
Ст. 825 Цивільного кодексу України наводить вичерпний перелік підстав розірвання договору найму житла:
Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.
Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.
Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.
Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:
1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;
2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.
Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї.
Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.
Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.
Пам’ятайте, сьогодні Ви достатньо захищені законодавством, щоб не бути протиправно викинутим з помешкання без Вашої на те згоди. Не забувайтеся лише користуватися наданими Вам правами та не підписуйте договорів на умовах, що обмежують права, гарантовані Вам законом.
|
